近期，深圳的小產(chǎn)權房市場異常火熱，甚至出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象。在深圳今年出臺系列政策加強對新房、二手房調(diào)控的背景下，小產(chǎn)權房為何突然火了起來，又都是誰在買呢?帶著這些疑問，記者近日實地探訪了深圳最早的小產(chǎn)權開發(fā)地沙井片區(qū)。

深圳小產(chǎn)權房銷售火爆 近八成購房者為投資客

小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，房子本身并沒有大家所認同的產(chǎn)權，或者說只有部分產(chǎn)權。在深圳，小產(chǎn)權房最早發(fā)展于寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)，占到了沙井建筑的一半以上。記者在沙井走訪時發(fā)現(xiàn)，這里的小產(chǎn)權房不僅規(guī)模大、小區(qū)多，看上去與商品房相差無幾。這里的中介告訴記者，最近，想了解小產(chǎn)權房的人特別多，尤其是沙井片區(qū)的小產(chǎn)權房，甚至一個月賣出幾十套。

深圳某小產(chǎn)權房房產(chǎn)中介：有幾個投資客，一房一廳的買了三套，兩房一廳的買了一套，一下子買了四套。

而位于深圳龍華區(qū)清湖的一個新樓盤，由7棟樓體組成，據(jù)中介介紹，這種樓盤被稱為統(tǒng)建樓，是村委和開發(fā)商合作開發(fā)的，據(jù)說買這類統(tǒng)建樓無需占用深圳的購房名額。從踏進小區(qū)的那一刻起，記者就很難將他們同常見的商品房區(qū)分開來。

深圳某統(tǒng)建樓樓盤銷售人員：兩百套同時賣，最后一批保留單位，以后都沒有一手房了，剛開盤現(xiàn)在剩下170套左右，二次買賣也好賣，隨時過戶，你今天買明天賣，我都可以幫你過戶。

在深圳工作的90后李女士，最近一直在看小產(chǎn)權房，她告訴記者，深圳房價居高不下，無奈之下她只好選擇小產(chǎn)權房。

除了像李女士這樣眾多的剛需客，一些小開發(fā)商、投資客也成為了購買小產(chǎn)權房的主力軍。一家門店的中介告訴記者，小開發(fā)商通常會把一些地段較好的小產(chǎn)權房買下進行改造翻新，包裝成“商品房”后售賣，最終流入剛需客手中;投資客則一般選擇一次性購買幾套小產(chǎn)權房房源，短期用來收租，長期博拆遷來獲得更多收益。

深圳某小產(chǎn)權房房產(chǎn)中介：商品房現(xiàn)在二手房交易，很多樓盤七八成首付的，買不了就只能買小產(chǎn)權房。過完年之后商品房的投資客都來買小產(chǎn)權房，以前投資客都是偏向于總價低的，但是今年什么價格都有人炒。我們今年成交了這么多，有八成都是投資客買的，住家的只有兩成。

深圳小產(chǎn)權房漲幅最高達50% 回遷指標房水漲船高

商品房市場的調(diào)控力度正在持續(xù)加碼，而這類小產(chǎn)權房不僅不限購，售價也僅是同片區(qū)商品房價格的二分之一甚至更低。伴隨著舊改進度的深入，價格還擁有逐漸上漲的空間。深圳目前各區(qū)小產(chǎn)權房價格如何?是否如傳言所說的水漲船高?

記者跟隨中介來到龍華區(qū)大浪的一棟小產(chǎn)權房，這里的兩房一廳賣60萬到65萬左右。中介稱，這里的房子不計算面積只按套算。而據(jù)記者觀察，這些小產(chǎn)權房的戶型一般，有的甚至被改成了沒有陽光的暗房。

深圳某小產(chǎn)權房房產(chǎn)中介：只要是小產(chǎn)權房都很火，今年和去年年底比較，漲幅15%到18%，我自己也投資了四五套房。

記者還發(fā)現(xiàn)，一些帶有拆遷概念的小產(chǎn)權房，價格更是水漲船高。

深圳某小產(chǎn)權房房產(chǎn)中介：只要有拆遷，跟拆遷掛鉤的房子都不便宜，都是賣到3萬、4萬的單價，然后還是博，去年買這里120萬兩房，到現(xiàn)在漲了50%，這是純利潤，隨時可以交易，客戶9月份過來買了四套，5月全部賣了掙了90萬。

在走訪過程中，記者了解到，目前沙井一些即將拆遷的小產(chǎn)權房價格上漲明顯，均價甚至已經(jīng)超過5萬元。在官方的二手房成交參考價中，沙井的數(shù)個小區(qū)均價基本上在每平方米4萬至5.2萬之間，與小產(chǎn)權房單價已經(jīng)相差不大。類似的情況其實在深圳各個擬拆遷的城中村比比皆是。

記者在百度搜索小產(chǎn)權房，各式各樣的小產(chǎn)權房網(wǎng)站涌現(xiàn)出來，這些網(wǎng)站明碼標價各個地區(qū)的小產(chǎn)權房源信息，均價從幾千到幾萬不等，基本都需要一次性付款，也有少量統(tǒng)建樓顯示可以分期付款。

除了小產(chǎn)權房，一些中介還做起了回遷指標房的買賣。記者以購房者的身份對指標房進行咨詢時，一名專門從事回遷房指標交易的房產(chǎn)中介表示，如果想入手，可以先預付定金。只要一有村民釋放面積，就可以優(yōu)先選擇。中介表示，回遷指標房雖然也是無產(chǎn)權登記的小產(chǎn)權房，但卻已經(jīng)有開發(fā)商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權，就能獲得不動產(chǎn)權證。

廣東東方金源律師事務所律師 金焰：這類回遷指標嚴格來說，買賣應該不違反國家禁止性的法律法規(guī)，但是由于回遷整體是要求購房者一次性支付全部的房款，而且回遷的周期長達5到10年，對于購房者的資金壓力要求是比較大的。

購置小產(chǎn)權房存在法律風險

在深圳，小產(chǎn)權房事實存在，但它的官方名字卻是“違法建筑”，據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳市違法建筑數(shù)約40萬棟，建筑面積達4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。在房價高漲的今天，買小產(chǎn)權房靠譜嗎?風險在哪里?未來深圳小產(chǎn)權房拆遷又怎么賠償呢?

在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權房，只有“違法建筑”。之所以如此，是因為這些小產(chǎn)權房存在違反合法建設申報流程，未進行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設施工許可申報等情況，甚至有的小產(chǎn)權房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑多出現(xiàn)在各個城中村。雖然深圳早在2004年就實現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換，但深圳仍是全國小產(chǎn)權房問題最突出的城市之一。

在深圳，小產(chǎn)權房交易如此活躍，那雙方如何證明買賣關系呢?有小產(chǎn)權房的銷售中介告訴記者，大多數(shù)的小產(chǎn)權房目前只能選擇全款交付。買賣關系證明除了買賣合同，還有律師見證和村委物業(yè)公司的蓋章。不過，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，深圳多數(shù)村委已經(jīng)不會給相關小產(chǎn)權房交易蓋章或作證。

廣東東方金源律師事務所律師 金焰：小產(chǎn)權房其實在法律上是不會被承認的，而且如果出現(xiàn)相關的糾紛，法院通常把這類的小產(chǎn)權房的買賣合同當做無效合同去處理，所以我覺得，最大的隱患對于購房者來說，是合同不受法律保護。如果出現(xiàn)一房兩賣，沒有辦法確定真正業(yè)主情況下，購房款很可能會打水漂。

記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴禁律師為違法建筑銷售行為提供見證服務，2016年又再次發(fā)文確認，不只針對違法建筑類小產(chǎn)權房，那些有合法報建手續(xù)的小產(chǎn)權房，因為不符合上市交易條件，交易行為本身無效，見證也同樣無效。

廣東東方金源律師事務所律師 金焰：關于律師在小產(chǎn)權房買賣，進行所謂的律師見證行為本身就是違法的，但市場中確實存在很多中介，以律師的這種事務所可以進行所謂的律師見證的形式進行攬客，減少投資者的心理這種法律上的一個風險，這些律師見證是沒有任何法律效力的，對小產(chǎn)權的合法性是毫無幫助的。

業(yè)內(nèi)人士表示，小產(chǎn)權房交易常常存在無法過戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時間周期長等重大潛在風險。