繼新房限價(jià)、二手房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)后，政府調(diào)控房屋租金時(shí)代到來(lái)。

近年來(lái)，在人口凈流入的城市，一批住房租賃企業(yè)迅速成長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，為解決居民住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但在此過(guò)程中，一些住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，盲目擴(kuò)張、租金收付缺乏監(jiān)管，“高收低租”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題逐漸暴露，甚至利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，后期經(jīng)營(yíng)不善造成資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

最近一年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)史無(wú)前例的監(jiān)管風(fēng)暴。隨著地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，近期多地加速推進(jìn)住房租賃企業(yè)資金監(jiān)管，要把租金關(guān)進(jìn)監(jiān)管的“籠子”。7月份以來(lái)，多地正加速推進(jìn)住房租賃企業(yè)資金監(jiān)管實(shí)施落地。

那么，住房租賃行業(yè)迎嚴(yán)監(jiān)管風(fēng)暴背后是什么原因?有哪些落地監(jiān)管政策?未來(lái)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展資金管理方向是什么?

租賃亂象亟待解決

在一定程度上，我國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模絲毫不亞于商品房市場(chǎng)。尤其是未來(lái)隨著商品房由增量轉(zhuǎn)向存量，租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展壯大，租房將成為絕大多數(shù)大中城市解決居住問(wèn)題的主流方式。相關(guān)報(bào)告顯示，目前我國(guó)房屋租賃人數(shù)已超2億人，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2025年租房群體規(guī)?；蛟鲋?.5億人，與此同時(shí)，相應(yīng)產(chǎn)生的租賃市場(chǎng)資金規(guī)模將超3萬(wàn)億元。如此巨大的資金規(guī)模，加強(qiáng)對(duì)租賃資金監(jiān)管力度將是各地政府的重要工作目標(biāo)。

那么，什么是租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)?住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)，指住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立的賬戶(hù)，需向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，并通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。

長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃領(lǐng)域的亂象備受關(guān)注，比如虛假房源問(wèn)題屢禁不止，已經(jīng)成為租房領(lǐng)域投訴的熱點(diǎn)。去年一些長(zhǎng)租公寓“爆雷”，資金鏈斷裂，多地中介拿錢(qián)跑路、房東斷水、斷電、換鎖、驅(qū)趕租客等情況給不少租戶(hù)生活造成了嚴(yán)重的影響，同時(shí)也讓社會(huì)各界意識(shí)到加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)資金的監(jiān)管刻不容緩。

為了整治租賃亂象，住建部等六部門(mén)4月26日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》，對(duì)從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范，要求各地開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管。住房租賃企業(yè)單次收取租金原則上不超過(guò)3個(gè)月，企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)納入住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)。同時(shí)，企業(yè)不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得誘導(dǎo)承租人使用“租金貸”。

多地設(shè)租賃資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)

2017年，浙江杭州被住房城鄉(xiāng)建設(shè)部確定為住房租賃試點(diǎn)城市，杭州在全國(guó)首創(chuàng)租賃資金監(jiān)管機(jī)制。今年5月18日，杭州公布了首批50家落實(shí)資金監(jiān)管的規(guī)模化住房租賃企業(yè)“白名單”，幫助市民選擇租賃企業(yè)，保障合法權(quán)益。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有佛山、鄭州、南京、深圳、天津、上海、杭州、重慶、西安、成都、北京等13地下發(fā)相關(guān)文件，要求住房租賃資金必須存入監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)。

7月21日，深圳市住建局發(fā)布了《深圳市住房租賃資金監(jiān)管操作指南》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《操作指南》)?！恫僮髦改稀钒▽?zhuān)戶(hù)開(kāi)立、專(zhuān)戶(hù)使用范圍、專(zhuān)戶(hù)備案、住房租賃信息獲取和反饋、專(zhuān)戶(hù)入賬資金識(shí)別、租金押金監(jiān)管、租金押金釋放、其他資金釋放、線下收取租賃資金存入等12項(xiàng)內(nèi)容。

同日，鄭州市發(fā)布《鄭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》，從監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)立、資金監(jiān)管實(shí)施、加強(qiáng)監(jiān)督管理3個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)定，并制定了《鄭州市住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議》。

7月29日，天津市發(fā)布規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的10方面意見(jiàn)。其中強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)，單次收取租金超過(guò)3個(gè)月、押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)納入監(jiān)管賬戶(hù)統(tǒng)一管理。

8月2日，河北省印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的通知》，同樣要求住房租賃企業(yè)設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)，單次收取租金超過(guò)3個(gè)月或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月房租的，應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管賬戶(hù)，并通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)向房屋權(quán)利人支付租金，向承租人退還押金。

8月17日，佛山市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)租賃業(yè)務(wù)監(jiān)管的意見(jiàn)》，其中提出，單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶(hù)，并通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。

8月24日，北京市住建委發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，從準(zhǔn)入門(mén)檻、資金監(jiān)管、貸款限定及違規(guī)處罰四個(gè)方面做出規(guī)定，充分體現(xiàn)了“嚴(yán)管”的思路，在立法規(guī)范方面為落實(shí)解決大城市租賃住房突出問(wèn)題提供了參考范本。

另外，一線城市廣州盡管沒(méi)有正式發(fā)布相關(guān)政策要求住房租賃企業(yè)將資金存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，但在今年2月末，廣州市住建局發(fā)布了《進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)管理的相關(guān)通知(征求意見(jiàn)稿)》，擬設(shè)“政銀企”監(jiān)管賬戶(hù)，加強(qiáng)住房租賃資金的監(jiān)管。

專(zhuān)家：嚴(yán)監(jiān)管成趨勢(shì)

整個(gè)租賃市場(chǎng)目前規(guī)范性不足，加強(qiáng)行業(yè)管理迫在眉睫。監(jiān)管部門(mén)需加強(qiáng)租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管，限制企業(yè)過(guò)度利用金融杠桿，以保障租賃市場(chǎng)參與主體的合法權(quán)益。

而建立住房租賃資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)，就是由住房租賃企業(yè)等相關(guān)主體與商業(yè)銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，開(kāi)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管賬戶(hù)，這樣就可以有效禁止該類(lèi)賬戶(hù)支取現(xiàn)金或歸集其他性質(zhì)的資金，同時(shí)將專(zhuān)戶(hù)信息和租金收付方式納入信息公示范圍，也便于社會(huì)各界監(jiān)督。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛指出，在輕資產(chǎn)運(yùn)行模式下，此前發(fā)生過(guò)相關(guān)企業(yè)在收取大量租金后“跑路”的事件，導(dǎo)致承租人重大經(jīng)濟(jì)損失。引入銀行作為監(jiān)管方，能有效保障資金安全、管控道德風(fēng)險(xiǎn)。作為居間的監(jiān)管第三方，銀行能保證資金不被住房租賃企業(yè)私自挪用，可以起到有效規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的作用。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去對(duì)租金的收取沒(méi)有監(jiān)管，導(dǎo)致資金方面出現(xiàn)了很多問(wèn)題。資金監(jiān)管賬戶(hù)的建立，有助于填補(bǔ)過(guò)去租金方面的監(jiān)管問(wèn)題，優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。他進(jìn)一步指出，從防范資金風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范長(zhǎng)租公寓等企業(yè)運(yùn)作的角度出發(fā)，未來(lái)租賃住房的租金監(jiān)管將是大趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著租賃市場(chǎng)迎來(lái)嚴(yán)監(jiān)管，越來(lái)越多的城市將出臺(tái)地方版《住房租賃條例》，租賃行業(yè)或?qū)⒈恢貥?gòu)。