“做動能十足的馬拉松選手”，這是上市以來美的置業(yè)的定調(diào)。三年多以來，美的置業(yè)以量變積蓄潛能，實力逐漸被市場看見。

3月28日，美的置業(yè)舉行2021年業(yè)績發(fā)布會，同時也是發(fā)布2021業(yè)績公告后的首個交易日。截至收盤，美的置業(yè)股價15.78港元，單日漲幅9.74%，成為內(nèi)房股為數(shù)不多翻紅的股票。

目前美的置業(yè)股價逐漸接近17港元/股的發(fā)行價，雖然仍處于破發(fā)狀態(tài)，但相較于內(nèi)房股大面積破凈，美的置業(yè)的股價表現(xiàn)仍給了長期堅守的投資者帶來了鼓舞。

行業(yè)深度調(diào)整，部分房企深陷流動性泥潭，再到政策支持穩(wěn)健房企并購出清行業(yè)風險，美的置業(yè)在2022年開年連續(xù)獲得銀行信貸支持，積累逐漸凸顯，9天時間股價漲幅達57.8%，市盈率超旭輝集團，其慢變量潛能正在向市場釋放。

01

業(yè)績增長與補利潤短板

2021年是房地產(chǎn)史上最艱難的一年，房企陷流動性危機接連暴雷，市場下行，業(yè)績增長承壓。2021年，卻是美的置業(yè)突圍的起點，實現(xiàn)全年銷售金額1371.4億元，同比增長8.7%。

相較于大量房企完不成全年業(yè)績，美的置業(yè)順利達標，并取得小幅增長，穩(wěn)健增長再一次被市場驗證。

2021年營業(yè)收入同比增幅達到40.4%，達737億元，成為同等規(guī)模中的結轉(zhuǎn)較快的房企，其交付能力以及過往銷售增長為收入規(guī)模擴大奠定了良好基礎。數(shù)據(jù)顯示，2021年美的置業(yè)全國交付房屋超7萬套，交付率高達90%。

銷售金額和收入讓市場眼前一亮，但其利潤表現(xiàn)未能擺脫整體行業(yè)下滑的態(tài)勢。2021年，美的置業(yè)毛利潤約為135億元，同比增長15.8%；核心凈利潤約為55億元，同比增長13.6%。在高結轉(zhuǎn)的帶動下，兩個利潤規(guī)模同比均實現(xiàn)增長。但其毛利率和凈利潤率分別為18.3%、7.19%，連續(xù)多年下降，歸母凈利潤約為37.44億元，同比出現(xiàn)下降。

房地行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去，盈利能力下滑，利潤水平向制造業(yè)靠近，這是行業(yè)普遍現(xiàn)象，同時也是美的置業(yè)面臨的課題。

為提升利潤水平，補足短板，美的置業(yè)持續(xù)進行精細化管理，提升管理紅利，已取得一定成果。數(shù)據(jù)顯示，2021年，美的置業(yè)共創(chuàng)精益管理案例超3萬條，實現(xiàn)降本金額3億元，開發(fā)效率整體提升了16%。

02

城市深耕與升級策略或突圍盈利難題

除了通過精細化管理提升盈利能力，美的置業(yè)原有的戰(zhàn)略堅守也在助力公司突圍。

從2019年開始的城市升級和深耕策略正在激發(fā)更大的能量，這些高能級城市為業(yè)績增長提供保障的同時，或為公司未來的利潤率回歸奠定了基礎。

根據(jù)房地產(chǎn)的結轉(zhuǎn)規(guī)律，2021年結轉(zhuǎn)的低利潤項目很大一部分是2019年以及2020年銷售的項目，而那時正是美的置業(yè)城市升級戰(zhàn)略的開始。

城市升級，進入到更高等級的城市，美的置業(yè)在當?shù)厥袌龅母偁幜Σ蛔阋詫巩數(shù)佚堫^，也難以撼動巨無霸過江龍的地位，在獲取新地塊以及獲取成本方面并不占優(yōu)勢。表現(xiàn)在利潤方面，整體利潤水平競爭力稍弱。

同時，2019年和2020年正是土地市場競爭激烈、價格高企的階段。高價買地銷售遇上市場下行，利潤表現(xiàn)較差。也就意味著，按照地產(chǎn)的利潤周期看，目前結轉(zhuǎn)的為美的置業(yè)利潤低谷的產(chǎn)品。

而在多年深耕之后，美的置業(yè)逐漸退出低能級城市，回歸長三角、大灣區(qū)以及一二線以及強三線核心城市，聚焦29個城市進行深耕，在當?shù)氐钠放菩б鎸⒌玫酵癸@。

截至2021年底，其土儲結構中，二線以上城市土儲面積占比66%，深耕經(jīng)濟區(qū)土儲面積占比52%。2021年新增土儲總二線以及城市土儲面積占比91%，新增深耕經(jīng)濟區(qū)土儲面積占比72%。

隨著地產(chǎn)深度調(diào)控，土地市場價格回歸理性，以及未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、回歸常態(tài)，目前擁有資金優(yōu)勢的美的置業(yè)有機會在核心城市獲取更優(yōu)質(zhì)的項目，并且成本更低，未來的利潤表現(xiàn)有望企穩(wěn)，并逐步回升。

地產(chǎn)調(diào)控周期性波動帶來土地價格與房價的波動，也同樣帶來利潤出現(xiàn)周期變動。當環(huán)境變化時，數(shù)據(jù)指標亦將發(fā)生變動，從上述邏輯看，目前或許為優(yōu)質(zhì)房企的利潤的較低位水平。

03

財務健康并購以“穩(wěn)”為主基調(diào)

城市布局結構的優(yōu)化在慢慢進行，美的置業(yè)的降杠桿同樣遵守慢變量思維。美的置業(yè)CFO林戈在業(yè)績會上表示，公司反對抽脂式去杠桿，踐行科學去杠桿。

設定一個合理的降負債周期，是監(jiān)管的要求，也是目前房企需要遵循的思路。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，美的置業(yè)凈負債率降至46.3%，現(xiàn)金短債比提升至1.71，扣除預收款后的資產(chǎn)負債率降至72.1%，指標持續(xù)優(yōu)化，三道紅線指標踩中一條紅線，處于黃檔。

回顧美的置業(yè)上市以來的財務思維，融資成本降低，債務結構優(yōu)化，都是在一步步增強鞏固財務安全的邊界，并不急于求成。

于企業(yè)而言，慢即是快，一步步穩(wěn)扎穩(wěn)打比突然的爆發(fā)更為健康，也更為長久。

伴隨公司銷售、布局、財務等多維度的發(fā)展，公司評級和資本市場信用提升，在市場大調(diào)整中，美的置業(yè)逐漸被市場認可，于2022年以獲得包括建行、農(nóng)行、交行以及招行四家銀行390億元并購貸記保障性租賃住房貸款以及360億元按揭專項包。

獲取資金支持，美的置業(yè)在收并購市場仍堅持審慎原則，總裁郝恒樂表示并購資金主要用于對合作項目的股權收購，使項目進展更加順利；提高權益銷售占比，并通過股權置換退出低能級城市。同時要求公司2022年要提升權益比，合作項目數(shù)量占比小于50%，拿地權益占比大于75%。

從資金使用和并購策略看，美的置業(yè)并沒有大的擴張計劃，仍聚焦安全，以“穩(wěn)”為主。這是長期主義價值觀引領下的決策，做大規(guī)模優(yōu)勢，精細化運營補盈利短板，城市布局優(yōu)化與深耕策略，以及財務安全邊界鞏固的系列措施，美的置業(yè)遵循慢變量思維，亦正在積蓄動能。