4月25日，杭州2022年首場(chǎng)集中土拍落下帷幕。

60宗地，32宗溢價(jià)成交，多家房企競(jìng)相爭(zhēng)奪熱門板塊，直到深夜10點(diǎn)才最終“鳴金收兵”，杭州這場(chǎng)土拍帶來(lái)了久違的喧囂和火藥味，火爆程度令人震驚。

與其形成鮮明對(duì)比的是，天津首輪土拍也在同一天收官。30宗地，僅成交了6宗，拍出了80%的流拍率。盡管前天剛剛發(fā)布了公積金貸款額度將提升的政策利好，土地市場(chǎng)卻不給面子躺的很平，空氣中充滿了尷尬的氣息。

兩城土拍表現(xiàn)，可謂是冰火兩重天，這種表現(xiàn)背后，是全國(guó)城市樓市分化。

截至4月25日，首輪集中供地，已經(jīng)有13個(gè)城市完成集中出讓。整體來(lái)看，除表現(xiàn)最亮眼的杭州外，北京、青島、廈門、重慶、長(zhǎng)沙等城市熱度回溫，溢價(jià)成交宗數(shù)占比較去年三批次有不同程度提升，福州、南京、天津等城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)慘淡。

-01-

供應(yīng)、成交規(guī)模雙雙下滑

先來(lái)看整體供應(yīng)情況，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，19城第一輪集中供地共計(jì)推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33.38%，較去年首輪下降45.04%；19城第一輪集中供地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為4412.35萬(wàn)㎡，較去年第三輪下降41.34%，較去年首輪下降56.20%。

供應(yīng)規(guī)模大幅下滑，一方面是由于市場(chǎng)處于恢復(fù)階段，不止購(gòu)房者和房企在觀望，部分城市也在觀望，因此不少城市對(duì)供應(yīng)力度的把控也多持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一方面，也不排除是受部分城市今年增加供應(yīng)頻次的原因，如廈門、重慶、武漢、青島等城市明確將全年“三批次供地”調(diào)整為“四批次供地”，因此在一定程度上使得每批次的供應(yīng)規(guī)模稍有減少。

從成交結(jié)果上看，13城第一輪集中土拍共成交272宗涉宅地塊，較去年第三輪成交下降24.86%，較去年首輪下降50.46%；13城第一輪集中供地成交規(guī)劃建筑面積為2450萬(wàn)㎡，較去年第三輪成交下降39.58%，較去年首輪下降64.58%。

備注：數(shù)據(jù)用地性質(zhì)僅統(tǒng)計(jì)涉宅地塊；成交數(shù)據(jù)僅包含13城，分別為成都、寧波、長(zhǎng)沙、北京、合肥、青島、重慶、南京、福州、廈門、武漢、杭州、天津

成交規(guī)模下滑，一方面受供應(yīng)規(guī)?？s減的影響，另一方面，疫情反復(fù)給市場(chǎng)接下來(lái)的銷售狀況增加了不確定性，房企在土地市場(chǎng)的投資仍持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，這輪不拿地可以等下一輪，萬(wàn)一拿到錯(cuò)的地，讓本就不富裕的現(xiàn)金流雪上加霜，成為壓垮駱駝的最后一根稻草，就得不償失了。

從溢價(jià)及流拍情況來(lái)看，與去年第三輪集中土拍表現(xiàn)無(wú)明顯差異，依舊是呈現(xiàn)溢價(jià)率低位運(yùn)行、流拍現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)的特征。今年第一批次土地溢價(jià)率與流拍率表現(xiàn)不及去年同期，但較去年第三批次有所好轉(zhuǎn)，不過好轉(zhuǎn)幅度不大。

-02-

規(guī)則閥門繼續(xù)松動(dòng) 城市分化明顯

盡管從結(jié)果來(lái)看，第一批次供地成交規(guī)模大幅下降，但供地規(guī)則實(shí)際上是更加松動(dòng)的。

多數(shù)城市土拍規(guī)則適度放松主要包含取消配建、延長(zhǎng)土地出讓金繳納周期、放松限價(jià)三個(gè)方面，切實(shí)從房企資金流角度入手，適度降低房企開發(fā)成本，給予其一定的利潤(rùn)空間，以提升房企拿地?zé)崆椤?/p>

如南京取消租賃住房的配建要求，重慶延長(zhǎng)房企付款周期，長(zhǎng)沙多宗地塊不再設(shè)置最高限價(jià)等。以重慶為例，本次重慶調(diào)整拍地規(guī)則，嚴(yán)控地價(jià)讓利房企，最終不負(fù)眾望，13宗地塊全部成交，交出零流拍的完美答卷，也給市場(chǎng)傳遞出一定信心。

但比起土拍規(guī)則，當(dāng)?shù)氐臉鞘袩岫雀軟Q定房企的拿地積極性。

土拍熱度是當(dāng)?shù)貥鞘谐山坏恼鎸?shí)反應(yīng)，杭州之所以房企拿地積極，是因?yàn)楹贾莸姆孔诱w來(lái)看不愁賣?？硕饠?shù)據(jù)顯示，杭州3月整體去化率高達(dá)63%，其中熱度較高的主城區(qū)93個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛，一房難求，主城外圍第二圈層去化率也在90%左右，大江東、臨平等來(lái)訪、成交量仍在上升，僅外圍區(qū)域富陽(yáng)、臨安去化不理想。

對(duì)比來(lái)看，南京、天津受疫情影響，供需疲軟，庫(kù)存積壓情況顯著，也在一定程度上造成企業(yè)拿地積極性不高。

此外，城市內(nèi)部各區(qū)域的熱度也存在明顯分化。如合肥出讓32宗地塊中有15宗觸頂成交，另有8宗無(wú)人關(guān)注提前終止出讓，冷熱分明。南京首批集中土拍的流拍率高達(dá)31.58%，流拍地塊大多位于“次核心”板塊，區(qū)位欠佳且區(qū)域內(nèi)競(jìng)品較多，未來(lái)可能會(huì)面臨去化壓力較大的困擾，房企的拿地謹(jǐn)慎性再次被印證。

-03-

國(guó)企繼續(xù)保持拿地?zé)崆?/strong>

從房企表現(xiàn)來(lái)看，國(guó)央企、城投公司依然是本輪集中土拍的成交主力軍。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年首輪集中土拍房企權(quán)益規(guī)劃建筑面積TOP20中有中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)等17家企業(yè)是具備國(guó)央資背景的，民營(yíng)房企的身影依舊較少，盡管也有個(gè)別民企如濱江、旭輝、龍湖嶄露頭角，但也均為資金流較為充裕者。

同時(shí)，地方城投企業(yè)的活躍度也較高，為自身城市的土地市場(chǎng)貢獻(xiàn)一份力量，如成都城投置業(yè)、武漢城建等。其實(shí)，本輪集中土拍依舊是國(guó)央資背景的房企較為活躍也是意料之中，畢竟當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處恢復(fù)期，盡管多城積極松綁樓市政策，但政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需時(shí)日，況且除了銷售端成色不佳外，部分房企仍面臨著償債壓力大的困擾，市場(chǎng)環(huán)境變化以及資金承壓等，不少資金流受阻的民營(yíng)房企不得不在土地投資端收斂鋒芒。

備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2022年4月25日，用地性質(zhì)僅統(tǒng)計(jì)涉宅地塊。

從具體城市來(lái)看，13個(gè)城市今年首輪集中土拍均是國(guó)央企及地方城投類企業(yè)拔得頭籌。以長(zhǎng)沙為例，4月12日，長(zhǎng)沙完成2022年第一批次集中土拍收官之作，22宗地塊全部成功出讓，華潤(rùn)、中海、旭輝、招商、運(yùn)達(dá)、金地等知名房企持續(xù)深耕，且有半數(shù)以上房企均是國(guó)央資背景，同時(shí)城投企業(yè)的積極也較高，如雨花城投、開福城投等。

從杭州土拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，其本輪土拍最為突出的亮點(diǎn)在于本土房企沖勁較足，濱江集團(tuán)(002244)豪擲超百億拿下11宗地，在一定程度上提振杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。