5月31日，重磅政策出臺(tái)：一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女。這有利于改善我國人口結(jié)構(gòu)，落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國家戰(zhàn)略，保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，人口政策的變動(dòng)對(duì)于包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各個(gè)行業(yè)影響較大，非常值得關(guān)注。

利好房地產(chǎn)市場(chǎng)

三孩生育政策出臺(tái)，一時(shí)間引發(fā)熱議，其中表現(xiàn)最活躍、態(tài)度最積極的一個(gè)群體恐怕就是開發(fā)商了。“我們這里有房，四居室的，快來看看!”“有露臺(tái)、有花園，有天有地，給孩子一個(gè)快樂的家!”……

開發(fā)商們普遍認(rèn)為三孩生育政策對(duì)房地產(chǎn)是重大利好。“三孩政策會(huì)直接推動(dòng)市場(chǎng)需求的增加，尤其是大戶型空間拓展和居住服務(wù)業(yè)升級(jí)，預(yù)計(jì)改善型需求會(huì)再來一撥熱潮，二線城市以及房地產(chǎn)中端市場(chǎng)均將受益。”某上市央企營銷負(fù)責(zé)人對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者如此表示。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂也認(rèn)為，如果支持生育政策能夠提升生育意愿，那么會(huì)促進(jìn)家庭裂變的速度，住房需求會(huì)顯著提升，從而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來第二增長(zhǎng)曲線。

許小樂對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，三孩生育政策最大的受益者估計(jì)是二線城市。一線城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來隨著一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移，二線城市在人口數(shù)量方面有望沖上新高。

大戶型需求或?qū)⒃黾?/p>

生育政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響直接體現(xiàn)在戶型方面。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，2016年全面二孩政策全面實(shí)行后，刺激了改善型需求的釋放，中國房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，大戶型產(chǎn)品受到青睞，尤其是三居室。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，2014年2月，北京正式實(shí)施“單獨(dú)二孩政策”，在此前后的20個(gè)月，在純商品房住宅市場(chǎng)，3-4居的成交量從45%擴(kuò)大到50%。

“過去小區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)70/90政策，即90平方米的戶型需占到社區(qū)規(guī)劃的70%，但是隨著三孩家庭的出現(xiàn)，這樣的戶型顯然太小了，預(yù)計(jì)70/90政策或?qū)⒊蔀檫^去式。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，傳統(tǒng)的“90平方米以下為小戶型、90-144平方米為中戶型、144平方米以上為大戶型”的戶型分類格局或許會(huì)發(fā)生改變。“這意味著戶型提升是一個(gè)趨勢(shì)，對(duì)于一些主打大戶型的房企來說是利好。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有所轉(zhuǎn)變，從房企投資和營銷角度來看，需要積極在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面做好創(chuàng)新。

張大偉告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，未來3+1、4+1戶型可能需求增加，但是市場(chǎng)上供應(yīng)有限。目前北京二手房市場(chǎng)上的戶型大部分以2-3居為主，4-5居的新建商品房基本上只有在豪宅市場(chǎng)才能看到。“+1的房間，可以是一個(gè)獨(dú)立房間，比如書房，但面積較小;也可以是一個(gè)開放式的空間，后期可以改成小臥室，比如可以在面積較大的客廳隔出一間臥室。還有的項(xiàng)目推出了可變戶型，可以把三居改四居，或者四居改成五居等。”一位對(duì)房企產(chǎn)品非常熟悉的設(shè)計(jì)師告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，萬科曾推出的帶有“X空間”設(shè)計(jì)的可變戶型產(chǎn)品，是一個(gè)參考方向。

張大偉預(yù)計(jì)，高端市場(chǎng)需求受三孩生育政策的影響有限，反而是中端市場(chǎng)有望擴(kuò)容，比如總價(jià)在800萬元左右的二手房，還有總價(jià)在800萬-1500萬元的新建商品房，有望出現(xiàn)需求增加的情況。

“下一步公司重點(diǎn)要對(duì)一二線城市人口、新生兒、客戶需求的敏感點(diǎn)進(jìn)行摸底調(diào)研，為產(chǎn)品創(chuàng)新做準(zhǔn)備。”某房企營銷總監(jiān)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者如此表示。

配套政策亟須到位

中共中央政治局于5月31日召開的會(huì)議提出，各級(jí)黨委和政府要加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、政策協(xié)調(diào)和工作落實(shí)，依法組織實(shí)施三孩生育政策，要完善生育休假與生育保險(xiǎn)制度，加強(qiáng)稅收、住房等支持政策，保障女性就業(yè)合法權(quán)益。對(duì)全面兩孩政策調(diào)整前的獨(dú)生子女家庭和農(nóng)村計(jì)劃生育雙女家庭，要繼續(xù)實(shí)行現(xiàn)行各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)扶助制度和優(yōu)惠政策。要建立健全計(jì)劃生育特殊家庭全方位幫扶保障制度，完善政府主導(dǎo)、社會(huì)組織參與的輔助關(guān)懷工作機(jī)制，維護(hù)好計(jì)劃生育家庭合法權(quán)益。

三孩生育政策的配套措施何時(shí)出臺(tái)?包括什么內(nèi)容?可以說是當(dāng)下人們最關(guān)心的問題。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，三孩生育政策的發(fā)布是我國應(yīng)對(duì)人口老齡化、少子化的重要舉措，將在一定程度上帶動(dòng)新生人口的階段性增長(zhǎng)，但新增數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、稅收等方面的全方位支持或?qū)⒂辛μ嵘m齡群體的生育意愿。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，三孩政策勢(shì)必影響相關(guān)房地產(chǎn)、教育等行業(yè)，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)出現(xiàn)很多實(shí)質(zhì)性的配套政策。

購房成本是影響人口生育率的重要因素，對(duì)此，許小樂建議，對(duì)于多孩家庭的住房支持政策可以從降低購房成本的角度入手：第一，加大房貸利息抵扣個(gè)稅力度，生的子女越多，抵扣力度越大;第二，適度降低多孩家庭購房首付比例，對(duì)于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套購房計(jì)算首付比和貸款利率;第三，減免多孩家庭在購房交易環(huán)節(jié)以及持有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)等。（■本報(bào)記者 孫蔚）