政策暖風(fēng)持續(xù)吹向房地產(chǎn)。
11月19日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。同一天，未證實(shí)消息顯示，人民銀行今天召開會(huì)議，通知所有商業(yè)銀行開會(huì)，進(jìn)一步加大信貸投放。
為了核實(shí)政策情況，90度展開一系列電話調(diào)查，結(jié)果顯示，大部分銀行均沒(méi)有收到明確的口頭通知，但部分銀行表示，近日貸款額度有所增加，放款提速，尤其是中信銀行(601998,股吧)，過(guò)戶后17天可以放款，而此前需要排隊(duì)2個(gè)月。
值得注意的是，從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，信貸寬松力度十分有限，業(yè)內(nèi)的共識(shí)是未來(lái)行業(yè)對(duì)融資的依賴度會(huì)逐步降低。不過(guò)，政策寬松帶來(lái)了一定的流動(dòng)性，樓市活躍度有所提高，購(gòu)房者也開始蠢蠢欲動(dòng)。
但，當(dāng)前真的是合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)嗎？
部分銀行最快17天可放款
局部微調(diào)是當(dāng)前信貸政策寬松的最主要特點(diǎn)。
11月22日，90度電話調(diào)查了招商銀行(600036,股吧)、浙商銀行、廣大銀行、中信銀行、工商銀行(601398,股吧)等主流銀行，大部分銀行均確認(rèn)，沒(méi)有收到信貸寬松的相關(guān)政策或窗口指導(dǎo)，不過(guò)，個(gè)別銀行的信貸額度有所提升，放款速度也顯著加快。
“前段時(shí)間，個(gè)人按揭停止放款，昨天又說(shuō)可以放款了。”中信銀行一位個(gè)人按揭貸款客戶經(jīng)理表示，現(xiàn)在購(gòu)買二手房，抵押完成后，差不多半個(gè)月左右可以放款。
據(jù)他介紹，上半年額度比較寬松，但后來(lái)有一段時(shí)間比較緊張，他直言，現(xiàn)在政策傳言特別多，變化也很快，有時(shí)候能否放款完全看運(yùn)氣，每個(gè)銀行都有自己的額度，情況各不相同。
這周末，北京很多中介感覺到了政策的細(xì)微變化，最明顯的就是放款速度加快。
“個(gè)別銀行過(guò)完戶一個(gè)月左右就放款了，之前都得兩三個(gè)月?！辈贿^(guò)，朝陽(yáng)區(qū)某中介表示，每家銀行情況各異，比如，郵儲(chǔ)一個(gè)月就放款了，而上海銀行一個(gè)半月了還沒(méi)放款。
“比前兩個(gè)月快多了?！焙５砟称放浦薪榈馁Y深顧問(wèn)小李跟多家銀行都有合作，他表示，商貸批貸一周以內(nèi)，放款有快有慢，他剛剛完成一個(gè)中信銀行的貸款，過(guò)戶后17天就放款了。
據(jù)小李觀察，像工行這樣的國(guó)有銀行管受國(guó)家管控，很嚴(yán)格，現(xiàn)在主流銀行放款都還挺快的，尤其是股份制銀行放款速度最快。
貝殼研究院最近數(shù)據(jù)顯示，11月監(jiān)測(cè)的100+個(gè)城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)，二套利率為5.96%，較上月回落3個(gè)基點(diǎn)。本月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。
貝殼分析師許小樂(lè)認(rèn)為，放款周期自4月以來(lái)首次縮短，銀行放款力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理資金需求正得到滿足，這有利干改善市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)成交筑底回升。
此外，銀保監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)增加3481億元，較9月多增1013億元。
信達(dá)證券認(rèn)為，從政策面來(lái)看，當(dāng)前，首先確?！熬S護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，此前積壓的個(gè)人按揭貸款得到了明顯釋放。相比之下，企業(yè)涉房貸款仍然堪憂。
信貸調(diào)整力度有限
當(dāng)前，信貸政策還處于修正和糾偏的范圍。
中證鵬元房地產(chǎn)評(píng)級(jí)部高級(jí)分析師陳剛認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)資金鏈高度緊繃的局面得到緩解，短期內(nèi)政府出于維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定及防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管政策出現(xiàn)適度調(diào)整，但在房住不炒的總基調(diào)下，未來(lái)“大水漫灌”式的放松難以再現(xiàn)。
中金認(rèn)為，政策基調(diào)可能并未轉(zhuǎn)向，10月以來(lái)住房按揭貸款投放環(huán)比提速、開發(fā)貸“抽貸”情況有所緩解，但集中度和“三條紅線”對(duì)涉房貸款投放仍將形成剛性約束，開發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量承壓也會(huì)影響銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好。
“針對(duì)房企融資嚴(yán)監(jiān)管的大方向并未發(fā)生變化?！币晃怀巧绦蟹中懈吖軐?duì)媒體表示，近期監(jiān)管層面關(guān)于房企融資的相關(guān)表態(tài)，并不代表政策的轉(zhuǎn)向，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，可能在執(zhí)行層面有小幅調(diào)整，但具體策略仍是根據(jù)市場(chǎng)化原則進(jìn)行。
房地產(chǎn)不能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，這是一種底線思維，央行行長(zhǎng)易綱10月下旬最近一次表態(tài)是說(shuō)，避免恒大的風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)，避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融部門。
與此前的“經(jīng)濟(jì)支柱”地位相比，如今的房地產(chǎn)已經(jīng)成為拖累經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的阻礙，外界認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)膨脹不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
中信證券(600030,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家褚建芳日前表示，2020年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額141萬(wàn)億元，約占當(dāng)年GDP的13.9%。但作為最為重要居民消費(fèi)支出，房地產(chǎn)造成了城鄉(xiāng)之間、城鎮(zhèn)居民內(nèi)部的貧富差距深化。
他表示：“從住房商品化改革以來(lái)，房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)基尼系數(shù)的貢獻(xiàn)程度持續(xù)上升，目前貧富差距擴(kuò)大，估計(jì)約有四成由房地產(chǎn)消費(fèi)導(dǎo)致?！?/P>
更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的邊際拉動(dòng)作用已經(jīng)趨緩，甚至在部分環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出拖累乃至風(fēng)險(xiǎn)的跡象。褚建芳認(rèn)為，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)了脫實(shí)向虛、盲目擴(kuò)張的跡象，從總量口徑上看，2012年以來(lái)，涉房貸款比例增幅明顯快于房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重。
從六中全會(huì)也可以看出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控決心。國(guó)海證券(000750,股吧)聯(lián)席所長(zhǎng),首席政策分析師夏磊認(rèn)為，短期經(jīng)濟(jì)放緩并不會(huì)影響長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性改革政策的出臺(tái)，如房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、教育等行業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管，推進(jìn)“共同富裕”。
現(xiàn)在是買房好時(shí)機(jī)嗎？
當(dāng)前，樓市仍然處于年度低點(diǎn)，在有些人眼里，這可能是一個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
多個(gè)中介均對(duì)90度表示，11月以來(lái)，北京樓市成交活躍度有所提升，以海淀熱門的翠微片區(qū)為例，11月前三周，該片區(qū)成交量分別為5、8、9，逐漸增多。用中介的話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在樓市比好時(shí)候差點(diǎn)，但比不好的時(shí)候強(qiáng)點(diǎn)。
“最近降的差不多了，價(jià)格合適就買了?！边@是現(xiàn)在大部分購(gòu)房者的心態(tài)，用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，買房是過(guò)去二十多年里最正確的決策，但這種邏輯現(xiàn)在顯然已經(jīng)不成立了。
現(xiàn)在是否買房，很大程度上取決于未來(lái)房?jī)r(jià)是否上漲，從政策基調(diào)來(lái)講，穩(wěn)房?jī)r(jià)是當(dāng)前的調(diào)控核心，但穩(wěn)房?jī)r(jià)是一種動(dòng)態(tài)平衡，或者說(shuō)，是一種局部有漲有跌的狀態(tài)。
重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆認(rèn)為，未來(lái)10年，中國(guó)房?jī)r(jià)顯著上漲缺乏關(guān)鍵動(dòng)力，因?yàn)檫^(guò)去推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的供需、貨幣、外匯三個(gè)因素，在未來(lái)將會(huì)不復(fù)存在，未來(lái)不會(huì)有過(guò)多貨幣進(jìn)入地產(chǎn)拉高房?jī)r(jià)。
結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍然存在，知名金融學(xué)者唐涯認(rèn)為，2021年仍然是買房強(qiáng)邏輯，但只限于核心一二線城市，考慮到房地產(chǎn)稅會(huì)釋放更多的二手房入市，她認(rèn)為，也許2022年會(huì)是不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
“買房是很難擇時(shí)的。”夏磊認(rèn)為，如果買二手房，自己比較喜歡的樓盤有合適的戶型出來(lái)，如果買新房，開發(fā)商有大批的供應(yīng)，這個(gè)是最好的購(gòu)房的時(shí)機(jī)。
但她進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，還有一個(gè)考慮因素，就是當(dāng)時(shí)的信貸條件是不是友好，如果按照這個(gè)緯度來(lái)考慮，現(xiàn)在肯定不是最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)在的利率還處于一個(gè)高位，首付比例也太高。
IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)剛需是比較好的入市機(jī)會(huì)，對(duì)于投資性購(gòu)房者而言則要以流動(dòng)性為前提，樓市回暖乏力，還面臨房地產(chǎn)稅出臺(tái)的不確定性，持幣觀望為宜。
互動(dòng)時(shí)刻：你覺得現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？
