11月26日，萬(wàn)科在深圳召開2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)。董事局主席郁亮攜眾高管出席。會(huì)議審議表決了包括萬(wàn)物云分拆上市等9項(xiàng)議案。

針對(duì)股東的提問——當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較混亂的，我們也尤其看到今年有很多房企陸續(xù)出現(xiàn)暴雷的情況，想請(qǐng)問郁總對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)是什么樣的態(tài)度。

郁亮回復(fù)表示，其實(shí)現(xiàn)在行業(yè)不能叫做混亂，而是叫混沌?？纯蘸涂炊嗟挠^點(diǎn)都有。我對(duì)當(dāng)前行業(yè)的看法，還是16個(gè)字：尊重常識(shí)、回歸常態(tài)、陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。這16個(gè)字是我代表對(duì)行業(yè)的整體看法。

為什么把尊重常識(shí)放在第一位呢？針對(duì)剛才說到的混沌的情況，大家各有各的依據(jù)、各有各的看法，各有各的支持材料。常識(shí)告訴我們，天無(wú)絕人之路，總有路可以走。天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。常識(shí)告訴我們花無(wú)百日紅。怎么辦呢？你需要在這朵花還沒謝的時(shí)候種下一朵花。當(dāng)然說起來容易，你去種別的花，或者說尋找第二增長(zhǎng)曲線，要做到其實(shí)并不容易，因?yàn)檫€有水土不服的問題。但是這是必須要做的事。所以說尊重常識(shí)是告訴我們，天下沒有做完的生意，你需要做的事情是相信未來，并且為未來去播種、去下工夫。

回歸常態(tài)，很多人以為回歸常態(tài)是回歸過去，有很多僥幸的心態(tài)。我覺得回歸常態(tài)，這個(gè)“態(tài)”不是過去，而是正常態(tài)。一路高歌猛進(jìn)不是正常態(tài)，它是某個(gè)發(fā)展階段，過了這個(gè)階段之后就不可能高歌猛進(jìn)下去了。比如說我們國(guó)家過去是高速發(fā)展階段，現(xiàn)在進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。從高速到高質(zhì)量，都有高字，但是不一樣。行業(yè)在黃金時(shí)期要擴(kuò)表，現(xiàn)在毫無(wú)疑問要縮表?？s表一定是痛苦的，就像減肥一樣。

回到正常態(tài)，有春夏秋冬，這種季節(jié)的輪換，可能帶來的就是陣痛。當(dāng)我們?cè)倩氐酱禾斓臅r(shí)候，下一個(gè)春天跟上一個(gè)春天是不一樣的，所需要的能力是不同的，做的事情也是不同的。有一個(gè)最大的改變，行業(yè)的民生屬性、民生特點(diǎn)、民生特征會(huì)發(fā)揮得很充分。民生業(yè)務(wù)不只是由價(jià)格、供需關(guān)系決定，它還得考慮老百姓(603883,股吧)、政府的需求和想法。比如說一個(gè)城市要有未來，一定要吸引年輕人加入，留下來才有未來。而一個(gè)城市要把年輕人留下來的時(shí)候，要解決住的問題。如果他買不起房怎么辦呢？剛開始來的時(shí)候不可能一下就買房，要租得起房子給他，這就是民生要求。民生屬性相當(dāng)于是給我們的行業(yè)發(fā)展過程中給了一個(gè)方向，所以這一點(diǎn)上我們的轉(zhuǎn)變還是蠻大的。比如大家注意到剛才物業(yè)說到的，物業(yè)賺點(diǎn)錢是很不容易的事情，盡管萬(wàn)科物業(yè)做到那么大規(guī)模了，占我們集團(tuán)的利潤(rùn)也才只有2%左右，每平方米平均是3塊錢左右的物業(yè)管理費(fèi)，這是屬于民生業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，賺小錢、賺慢錢。當(dāng)你習(xí)慣賺大錢之后轉(zhuǎn)到賺小錢是特別困難的事情，所以必有陣痛，還夾雜著縮表，我相信這個(gè)過程是非常痛的事情。

為什么還說這個(gè)行業(yè)仍然有機(jī)會(huì)，我們并不悲觀。那是因?yàn)橹袊?guó)這么大的市場(chǎng)，我們整個(gè)發(fā)展不均衡、不充分的。比如說相比購(gòu)房需求，租賃需求沒被充分的滿足。萬(wàn)科參與了深圳很多城中村的改造，一棟棟的城中村的房子交給萬(wàn)科做長(zhǎng)租公寓，我們改變了城中村里面租戶的結(jié)構(gòu)，給城中村帶來了變化，也有越來越多的企業(yè)跟我們簽了總對(duì)總的合作協(xié)議，這說明深圳有相當(dāng)多的企業(yè)在吸引優(yōu)秀年輕人加入到這個(gè)企業(yè)來，在剛來的時(shí)候，他們的租賃需求沒被很好的滿足。而我們所提供的泊寓能夠滿足他們的需求，所以這份需求是在的。

很多人會(huì)說，這些需求抵銷不了住宅開發(fā)帶來的利潤(rùn)。但是我想市場(chǎng)是很公平的。舉個(gè)例子，現(xiàn)在的出生人口決定了未來總?cè)丝谙陆凳且粋€(gè)大概率事件，是不是住房需求都被滿足了呢？不一定。因?yàn)楝F(xiàn)在城市的變遷還在進(jìn)行中，城市圈、城市帶還在擴(kuò)展。不說新增需求，就說存量需求，中國(guó)這么多房子，每40年左右這房子可能需要更新一次。光這個(gè)需求，每年有2.5%的房子需要拿出來做更新。中國(guó)總計(jì)房子有400萬(wàn)億左右，2.5%就是8萬(wàn)億左右。所以說我們有的時(shí)候仔細(xì)分析這么大的市場(chǎng)，還能有很多的空間。

但是即使是做開發(fā)業(yè)務(wù)，賺錢也不能賺大錢了，因?yàn)橛邢迌r(jià)，所以你的利潤(rùn)水平一定是被約束的。在這個(gè)情況下，我們還有哪些機(jī)會(huì)可以挖掘？未來即使是更新改造都有機(jī)會(huì)，但是它也受到民生業(yè)務(wù)的限制，我們只能拓展更多的賽道。今天我們做的這些賽道基本上還算比較成形了。萬(wàn)物云的分拆是我們開始的第一單，其他幾個(gè)業(yè)務(wù)希望未來也能陸續(xù)上市。比如說我們的出租公寓，這個(gè)業(yè)務(wù)迎合了今天非常大的需求，現(xiàn)在的發(fā)展速度也很快，再經(jīng)過幾年耕耘，相信也能達(dá)到上市的條件。再比如說我們的物流，在這些賽道都是非常優(yōu)秀的。包括物業(yè)這一塊，我們的產(chǎn)品樹還是有很多東西的，未來也會(huì)誕生上市企業(yè)出來。

我們只能通過積少成多，把眾多的圍繞著城市發(fā)展、老百姓生活的方方面面，跟不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)領(lǐng)域組合在一起，共同創(chuàng)造出價(jià)值，而不能簡(jiǎn)單從單一業(yè)務(wù)來衡量萬(wàn)科成功還是不成功。我想在這方面還有很多的機(jī)會(huì)可以展示出來。

今天地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿是中國(guó)制造業(yè)，我們?nèi)绾螐拇址抛呦蚓?xì)，要跟中國(guó)制造業(yè)學(xué)習(xí)。比如家電行業(yè)的發(fā)展有這么幾條值得我們借鑒。

第一，任何時(shí)候把客戶照顧好，好產(chǎn)品、好服務(wù)一定是關(guān)鍵。哪怕行業(yè)被限價(jià)，也要提供好產(chǎn)品、好服務(wù)。

第二是精打細(xì)算。最近網(wǎng)上流傳了一份我們的節(jié)衣縮食的倡議書，這個(gè)倡議書是萬(wàn)科總部年輕員工自發(fā)做的事情，不是管理層要求的。我那天參加他們的討論，他們給我舉了一個(gè)例子，也讓我很警醒，他們說，你知道一張黑白打印紙0.14元，彩色打印0.96元，說建議我以后就不要看彩色打印的文件，就看黑白的就可以了。我們跟制造業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)相比，還可以學(xué)到很多東西。

第三是科技運(yùn)用。如果沒有科技應(yīng)用，我們很難做得很好，很難管理更大的規(guī)模。今天你要做更多的事情，才能賺點(diǎn)小錢，不靠科技就沒法做更多事情。

剛才朱保全的介紹里面，我們物業(yè)系統(tǒng)有1000多名科技人員。最近這個(gè)禮拜，我們跟大灣區(qū)數(shù)字研究院做了一個(gè)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室，在AI審圖方面建立聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室，借助大灣區(qū)數(shù)字研究院，幫我們提升AI審圖能力。如果沒有科技能力的支持是做不到的。

如果我們傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)W到這些本領(lǐng)，我覺得我們未來的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然是存在的。尊重常識(shí)、回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。