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如果把鐘表?yè)芑氐?年前的2021年，彼時(shí)的越秀地產(chǎn)（00123.HK）在一眾高速快跑的房企中速度較為平穩(wěn)，但已經(jīng)非常在意控制自己的節(jié)奏，不被對(duì)手打亂自己的既定戰(zhàn)略。時(shí)間回到2023年，作為真正的長(zhǎng)期主義者，善于長(zhǎng)跑的越秀地產(chǎn)，已經(jīng)成為了大部分房企所羨慕的樣子。
2022年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為人民幣724.2億元，同比上升26.2%。股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為人民幣39.5億元，同比上升10.2%。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”全部指標(biāo)“綠檔”達(dá)標(biāo)。全年新增37幅土地，總建筑面積約為695萬(wàn)平方米，今年更是計(jì)劃斥資400億進(jìn)入到土地市場(chǎng)。
優(yōu)異的成績(jī)反映在股價(jià)上，給股東創(chuàng)造了實(shí)實(shí)在在的高收益。截止3月15日，于去年同期的股價(jià)對(duì)比，漲幅達(dá)到56.31％。以年度股價(jià)表現(xiàn)看要超過(guò)行業(yè)其他明星內(nèi)房股。
其他房企的包袱：越秀沒(méi)有
在地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的那些年，房企曾經(jīng)因?yàn)橐?guī)模擴(kuò)張的需要，大面積進(jìn)入非核心城市，或者貪圖便宜，買入了大量消化速度極慢的低效資產(chǎn)。在市場(chǎng)下行時(shí)，這部分資產(chǎn)，便成為企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。
越秀把投資布局的重點(diǎn)，放在了大灣區(qū)和長(zhǎng)三角。這讓越秀地產(chǎn)沒(méi)有了其他房企那樣的負(fù)擔(dān)，能夠保持自己的節(jié)奏，繼續(xù)輕松前行。
2022年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售（連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為人民幣1,250.3億元，同比上升8.6%。年內(nèi)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為約人民幣596.8億元，占比約為47.7%，在華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣429.5億元，占比約為34.4%。
在去年的市場(chǎng)環(huán)境下，上述業(yè)績(jī)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。
于此同時(shí)，還充分運(yùn)用“6+1”多元化、特色化增儲(chǔ)模式，分別于廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、重慶及成都共12個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬(wàn)平方米。
在土儲(chǔ)規(guī)模擴(kuò)大，凈負(fù)債率等指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化時(shí)，越秀地產(chǎn)仍握有充沛的現(xiàn)金。截至2022年12月31日，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣351.2億元。
這使越秀在2023年依然具備高速發(fā)展的能力。
今年 2月初，越秀地產(chǎn)以接近60億元的價(jià)格在北京的昌平區(qū)和石景山區(qū)各拿下一幅地塊。
業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天，董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)透露今年拿地規(guī)模和去年接近，根據(jù)以銷定產(chǎn)，將斥資400億拿地，未來(lái)在北京等熱門城市還江繼續(xù)拿地。
結(jié)構(gòu)化的樓市：跑得更快
由于此前的土儲(chǔ)布局，越秀地產(chǎn)很有可能在今年受益。
在3月15日的業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，林昭遠(yuǎn)在接受媒體時(shí)判斷，今年的樓市結(jié)構(gòu)分化應(yīng)該是越來(lái)越嚴(yán)重的，好的地方價(jià)格上漲，不好的地方賣不動(dòng)。
這個(gè)判斷其實(shí)也反映在一二月份的市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)里。長(zhǎng)三角、粵港澳的很多城市迅速回暖，但也有不少城市降價(jià)了，卻還是賣不動(dòng)。
越秀地產(chǎn)的土儲(chǔ)和產(chǎn)品，有力地支持了公司能在好賣的地方，賣得更好。林昭遠(yuǎn)介紹說(shuō)，越秀長(zhǎng)隆項(xiàng)目比周邊單價(jià)要高出2萬(wàn)一平米，但依然供不應(yīng)求，甚至一些大面積單位出現(xiàn)了被搶購(gòu)的現(xiàn)象。
這使得越秀今年有可能以更高效的開(kāi)發(fā)和銷售速度，實(shí)現(xiàn)既定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)。據(jù)管理層介紹，2023年的銷售目標(biāo)為1320億元，而可售資源為2400億元，另外今年還要確保經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。
這使得公司需要更高效的運(yùn)營(yíng)、更精準(zhǔn)的投資和更契合市場(chǎng)主流需求的產(chǎn)品。
據(jù)介紹，越秀“精益管理， ‘三新’驅(qū)動(dòng)，穩(wěn)中求進(jìn)”的年度工作主題，成為了越秀高效率的保障。
2022年，越秀扎實(shí)推進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理四大行動(dòng)，重點(diǎn)推進(jìn)數(shù)字營(yíng)銷、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、精益成本，還有高質(zhì)量交付，并取得重大進(jìn)展。公司的管理機(jī)制和組織體系持續(xù)優(yōu)化，大項(xiàng)目總管理機(jī)制基本落地。構(gòu)建項(xiàng)目為中心，跨專業(yè)協(xié)同，能綜合的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，提高一線經(jīng)營(yíng)單位的運(yùn)營(yíng)效率，還計(jì)劃進(jìn)行創(chuàng)效持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)的激勵(lì)機(jī)制。
強(qiáng)大的TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力
為了落實(shí)管理目標(biāo)，從投資、產(chǎn)品，到營(yíng)銷、服務(wù)，每個(gè)管理細(xì)節(jié)，越秀地產(chǎn)都加以強(qiáng)化。
在營(yíng)銷端，越秀地產(chǎn)將實(shí)行一盤一策的精準(zhǔn)營(yíng)銷策略，深化控制營(yíng)銷、精準(zhǔn)定價(jià)，精細(xì)化這個(gè)價(jià)格銷售和進(jìn)行核對(duì)。
根據(jù)對(duì)開(kāi)發(fā)需求的精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，擴(kuò)大戰(zhàn)略采購(gòu)的覆蓋率、項(xiàng)目的工程品質(zhì)和建立全成本的產(chǎn)業(yè)體系。
持續(xù)優(yōu)化服務(wù)結(jié)構(gòu)和完善長(zhǎng)效機(jī)制。持續(xù)提升產(chǎn)品力，產(chǎn)品設(shè)計(jì)要更加契合市場(chǎng)，滿足商務(wù)性和感性需求。
在財(cái)務(wù)端，持續(xù)保證三道紅線達(dá)標(biāo)同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)銷售現(xiàn)金流的管理，拓展公司渠道。這樣公司。
越秀地產(chǎn)還有一項(xiàng)特長(zhǎng)，就是TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
林昭遠(yuǎn)說(shuō)，要在這個(gè)狹長(zhǎng)的空間里進(jìn)行施工，其實(shí)難度是特別大，結(jié)構(gòu)的要求也特別的高。而且，要在確保地鐵安全運(yùn)行的同時(shí)，蓋好房子。需要強(qiáng)大的技術(shù)開(kāi)發(fā)能力，也需要有豐富的TOD開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
越秀地產(chǎn)在這一領(lǐng)域恰恰擁有領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。
這不僅使越秀在擴(kuò)充土儲(chǔ)時(shí)，比同行擁有更寬廣的來(lái)源，也在很大程度上，提升了產(chǎn)品的市場(chǎng)受歡迎程度。在主要城市的銷售名單里，地鐵上蓋的TOD項(xiàng)目都是熱賣產(chǎn)品，對(duì)越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又是一大業(yè)績(jī)助力
