今年下半年以來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級，信貸政策從中性轉(zhuǎn)為趨緊，市場降溫顯著，居民觀望情緒加劇。9月，在市場供需兩弱態(tài)勢的背景之下，房地產(chǎn)有哪些新動向?開發(fā)商對于未來市場預(yù)期又如何呢?
一、政策篇：中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，地方調(diào)控節(jié)奏放緩
9月，從中央到地方，樓市“維穩(wěn)”導(dǎo)向明確，房地產(chǎn)長效機制進一步全面落實，無疑有利于樓市在短期內(nèi)降溫，長期進一步回歸理性。
中央層面，連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，預(yù)示短期內(nèi)樓市調(diào)控進一步加碼的可能性較小，政策環(huán)境或?qū)⒅饾u緩和。9月24日，央行貨幣政策委員會例會提出，要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。
地方層面，9月調(diào)控節(jié)奏明顯放緩，房地產(chǎn)政策或?qū)A向剛需出現(xiàn)邊際寬松。此外，湖南株洲、河北張家口等地也相繼發(fā)布“限跌令”，基于維穩(wěn)樓市的政策導(dǎo)向，預(yù)計后續(xù)有更多的城市加入“限價”陣營。
中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，9月地方出臺調(diào)控政策共44條，較上個月明顯減少，但仍處于較高水平，其中，緊縮性調(diào)控扔為主流，為22條，中性政策12條，寬松性政策10條。
中國指數(shù)研究院認為，預(yù)計短期內(nèi)部分城市政策微調(diào)預(yù)期仍在，市場調(diào)整壓力較大的城市將跟進出臺相關(guān)政策，穩(wěn)定市場預(yù)期。
二、樓市篇：單月銷售業(yè)績同比下滑，房價下降城市數(shù)量接近翻番
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年前9月，商品房銷售額和銷售面積分別約13.48萬億元(人民幣，下同)和13.03億平方米，同比增長16.6%和11.3%;比2019年同期增長20.9%和9.4%，兩年平均增長10%和4.6%。
但增速方面，今年前9個月，全國商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速已從今年1-2月的高位連續(xù)7個月回落，回落速度趨緩，較前8月分別收窄4.6個百分點和6.2個百分點。
圖片來源：國家統(tǒng)計局
單月來看，商品房銷售額和銷售面積分別為1.58萬億元和1.61億平方米，對于正處傳統(tǒng)銷售旺季的9月來說，盡管成交較8月有明顯回升，但不及去年同期水平，分別同比下降約15.8%和13.17%。
就地區(qū)而言，前9個月，東部地區(qū)商品房銷售額和銷售面積依然領(lǐng)先其他地區(qū)，分別為7.79萬億元和5.45億平方米，同比增長20.9%和13.4%。
再看房價變動情況，房價下調(diào)趨勢擴大，同時，9月房價下降的城市數(shù)量大幅增加。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個大中城市中超半數(shù)新房房價環(huán)比下跌，較8月增加16城;52城二手房價格環(huán)比下跌，占比超7成，較8月增加18城。
房價方面，全國70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，這是2015年5月份以來房價首次下跌。其中，一線城市新房房價微漲0.1%，二線城市停漲，三四線城市則下跌0.2%。換句話說，此輪70城新房房價下跌主要是由三四線城市房價下跌造成。
此外，全國70城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，拋開疫情期間(去年2月)，這也是2015年4月份以來首次下跌。其中，一線、二線、三四線城市二手房房價全線下滑，分別環(huán)比下跌0.4%、0.1%和0.2%。
有市場聲音認為，房價下跌趨勢短期很難改變，可能持續(xù)到明年，尤其二手房市場降溫趨勢會更加明確。但這種降溫也是一種價格去泡沫、房地產(chǎn)行業(yè)向健康平穩(wěn)發(fā)展過程。
三、房企篇：單月銷售延續(xù)負增長，部分房企全年目標完成率承壓
全國來看，房企9月份銷售業(yè)績?nèi)嫦陆?，未來或?qū)⑦M一步加速房企間的分化。
資本邦從2021年前9月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企9月單月以及前9月的銷售額、銷售面積及年度目標完成度進行盤點。
9月單月，20家典型房企中，有85%的房企出現(xiàn)銷售額和銷售面積雙降的局面。
而無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的均是中南建設(shè)，其單月銷售額和銷售面積為128.5億元和94.8萬平方米，同比下降45.6%和47.74%。
對比之下，20家房企中僅榮盛發(fā)展實現(xiàn)了銷售額和銷售面積的雙增長，分別同比增48.19%和35.1%。
雖然單月表現(xiàn)疲弱，但在去年因疫情導(dǎo)致整體銷售額基數(shù)較低的背景下，今年前9月房企的累計銷售成績多數(shù)依然呈現(xiàn)同比增長的態(tài)勢，只是增速放緩。
從前9月來看，唯一一家出現(xiàn)銷售額累計增速和銷售面積累計增速雙降的房企是萬科企業(yè)，分別同比下滑2.77%和9.75%。
背后的原因，或是今年5月以來，萬科單月銷售業(yè)績一直在“滑坡”所致。2021年5~9月份，萬科單月實現(xiàn)的合約銷售額與上年同期相比分別下滑了6.1%、7.8%、12.7%、36.9%、33.8%。
最后，從年度銷售目標完成情況上看，上述房企中，有18家房企披露了年度銷售目標或者目標增速。前9月，目標完成率超過3/4的房企僅兩家，分別是金地集團和正榮地產(chǎn)，僅占統(tǒng)計樣本的九分之一，其目標完成率分別為81.68%和77.27%。
在房企銷售艱難的環(huán)境下，全年目標完成率承壓。不過，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水指出，今年后幾個月隨著政策微調(diào)，市場回暖，加上房企銷售奮力沖刺，仍會有相當一部分企業(yè)能夠完成年初制定的銷售目標。但對于上半年業(yè)績不好的企業(yè)而言，完成年度目標壓力會很大。
談及四季度樓市的整體預(yù)判，業(yè)內(nèi)一致認為，隨著房企年終沖刺期的到來，第四季度的樓市熱度會有一定提升，但大概率不會出現(xiàn)市場火熱的現(xiàn)象。
四、投資篇：開發(fā)投資增速年內(nèi)首次降至個位數(shù)，單月拿地仍聚焦一二線城市
房地產(chǎn)政策調(diào)控效應(yīng)日漸凸顯，銷售數(shù)據(jù)的不佳間接影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資的積極性。9月份，房企開發(fā)投資力度進一步減弱。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.26萬億元，同比增長8.8%;比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。
圖片來源：國家統(tǒng)計局
值得關(guān)注的是，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速盡管維持正增長，但這一數(shù)據(jù)已經(jīng)是連續(xù)7個月出現(xiàn)同比下滑，且同比增速首次進入個位數(shù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，開發(fā)投資數(shù)據(jù)增速的快速回落說明了開發(fā)投資的矛盾從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷，接下來的四季度，需要積極改善房地產(chǎn)開發(fā)投資營商環(huán)境。
開發(fā)商對未來的預(yù)期相對悲觀情緒還體現(xiàn)在拿地方面。2021年1-9月，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約2.15萬億元，同比下降9.8%，門檻值為54億元，與去年同期62億元相比下降8億元。
圖表來源：中指研究院
單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額在9月同比下降26.0%，環(huán)比卻大幅上升189.4%。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認為，環(huán)比上升主要是由于8月土地供給量顯著下降，9月成都、廣州、深圳等多城市集中推地，帶動拿地金額走高。
從地域分布上看，受集中供地城市影響，前9月，一、二線城市拿地面積占比較前8月均有所上升。其中，一線城市拿地面積占比上升0.5個百分點，二線城市拿地面積上升0.3個百分點。
從城市群分布來看，房企投資更加聚焦核心城市群。具體而言，1-9月50家代表房企在粵港澳、京津冀和成渝城市群拿地面積占比均上升。
圖表來源：中指研究院
五、融資篇：部分房企爆發(fā)流動性風險，但房企負債風險總體可控
預(yù)期之下，前三季度房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模大幅下降。貝殼研究院統(tǒng)計，前9月房企發(fā)債累計約7689億元(人民幣，下同)，同比下降21%，金額規(guī)模減少1817億元。
融資結(jié)構(gòu)上看，仍以境內(nèi)債券規(guī)模為主導(dǎo)。境內(nèi)1-9月累計發(fā)債規(guī)模約5319億元，同比下降約12%，占整體規(guī)模約69%，為近五年內(nèi)最高占比;境外方面，今年1-9月累計發(fā)債約2370億元，同比下降約35%，降幅約為境內(nèi)債3倍。
9月央行持續(xù)發(fā)聲定調(diào)穩(wěn)定市場情緒，取得一定成效。9月單月，房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約690億元，環(huán)比增長20.8%，同比下降10.9%。
值得注意的是，融資規(guī)模增速下滑的同時，當前的房企償債壓力仍然很大。貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年第三季度，境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約3552億元，同比增加9.1%。
在政策刺激下，部分房企出現(xiàn)資金鏈調(diào)整的現(xiàn)象。9月房企債務(wù)集中到期，部分房企爆發(fā)流動性風險，出現(xiàn)無法按期償還債務(wù)、債券無法兌付的情況。
如：華夏幸福截至9月4日累計未能如期償還債務(wù)本息合計878.9億元;藍光發(fā)展截至9月24日累計到期未能償還的債務(wù)本息金額合計215.07億元;新力控股9月30日稱，未能于相關(guān)到期日或之前就兩項境內(nèi)融資安排于2021年9月18日支付應(yīng)付利息合共3874萬元。
需要注意的是，個例的違約現(xiàn)象是的對政策的自然反應(yīng)，同時也對其他房企起到了警示作用。
貝殼研究院預(yù)計2021年四季度到期債務(wù)規(guī)模將達2089億元，相較前三季度，償債壓力有所緩解?？傮w來看，房企負債整體可控。
放眼未來，具備較強的自身“造血能力”以及保證健康債務(wù)情況的房企更能在資本市場立足，而對于抵御“風寒”能力較弱的中小房企，謀求轉(zhuǎn)型或?qū)⒊蔀槠浒l(fā)展的新動力。
結(jié)尾
隨著9月銷售和拿地熱度降低，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至個位數(shù)，房企面臨一定程度的壓力。對于房企來說，在“緊中有穩(wěn)”的背景下，應(yīng)結(jié)合市場需求，打造差異化產(chǎn)品，解決利潤負增長，提升企業(yè)市場競爭力。
“過冬”或是一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞，但是政策引導(dǎo)下房地產(chǎn)市場必然會正向發(fā)展。
央行金融市場司司長鄒瀾表示,經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長效機制建立后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場地價、房價、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財務(wù)指標良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。
