來源:智通財經(jīng)

2022年剛開了個頭，物業(yè)股并購和上市的熱潮似乎再次卷土重來。

今年，由華潤萬象生活率先拉開了行業(yè)整合的帷幕，在1月公布了兩筆大型并購，標的涵蓋去年11月成功通過聆訊卻并未上市的中南物業(yè)，以及華潤將擬以不高于10.6億元的代價收購100%股權(quán)的禹洲物業(yè)。

在獨立IPO融資方面，繼1月7日龍湖集團宣布擬分拆龍湖智創(chuàng)生活于聯(lián)交所上市之后，位于山東省的魯商生活服務(wù)向聯(lián)交所提交招股書，再度吹響沖刺港股IPO的號角。

立足山東的區(qū)域性物管企業(yè)

種種跡象顯示，在監(jiān)管層對房地產(chǎn)表態(tài)逐步出現(xiàn)呵護暖意，行業(yè)企穩(wěn)回暖的當下，物管也開始迎來格局優(yōu)化，重啟IPO也成了一些物管公司的不二選擇。2021年7月2日，魯商生活服務(wù)于港交所首次遞交招股書，在港交所“排隊”六個月后，上市申請轉(zhuǎn)為“失效”，此次為該公司的二次遞表。

智通財經(jīng)APP了解到，魯商生活服務(wù)是一家于2006年成立，位于山東省的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，為房企魯商發(fā)展旗下物業(yè)公司，該公司的業(yè)務(wù)范圍已覆蓋山東省幾乎所有地級市，以及北京和哈爾濱部分區(qū)域。

從財務(wù)情況來看，2018-2020年三年，魯商服務(wù)分別實現(xiàn)收入2.82億元、3.21億元與4.03億元，年復合增速達到19.5%;而2021前十個月實現(xiàn)收入4.58億元，較上年同期有51%的增幅。純利方面，2018-2020三年內(nèi)以36.1%的復合年增長率從2450萬元增至4540萬元，并由截至2020前十個月的3550萬元進一步增長73.0%至2021年前十個月的6140萬元，增速堪稱非常迅猛。

就收入結(jié)構(gòu)而言，魯商生活服務(wù)的物業(yè)組合涵蓋購物中心、商業(yè)步行街、住宅樓、寫字樓和酒店等多種業(yè)態(tài)。業(yè)務(wù)方面分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)，其中物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)為其主要收入來源。

透過招股書我們能夠清晰的看到，從原本的物業(yè)管理服務(wù)占據(jù)近六成的收入，到而今非業(yè)主增值服務(wù)開始迎頭蓋上，從2018年的占比16.7%到2021年前十個月的35.8%，魯商生活服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的優(yōu)化和增長。

值得關(guān)注的是，伴隨著公司收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，該公司的整體毛利率受各個業(yè)務(wù)線所得綜合收入的影響由2018年的16.4%增加至2019年的17.4%，再進一步增加至2020年的19.8%，而到了2021前十個月再度提升至25.7%。公司解釋稱，主要由于三條業(yè)務(wù)線各自的毛利率增加。

在管規(guī)模方面，截至2021年10月31日，魯商生活服務(wù)已簽約管理81個物業(yè)，覆蓋中國的12個城市，已簽約總建筑面積超過2280萬平方米，在管總建筑面積約積1950萬平方米。其中，公司74個已簽約物業(yè)(已簽約建筑面積2050萬平方米)及74個在管物業(yè)(在管總建筑面積約1690萬平方米)均位于山東省。按此計算，該公司86.7%的簽約面積都位于山東。

從收入角度來看，魯商生活服務(wù)來自山東省的物業(yè)管理服務(wù)的收入分別該公司2018-2020年以及2021年前十個月物業(yè)管理服務(wù)收入的約82.7%、82.0%、82.5%及80.9%，區(qū)域性質(zhì)十分明顯。

較為差異化的是，魯商生活服務(wù)已簽約物業(yè)包括住宅小區(qū)、寫字樓、商業(yè)綜合體、市政設(shè)施(例如城市道路)、公寓、學校、主題小鎮(zhèn)、醫(yī)院、銀行、產(chǎn)業(yè)園及航空基地物業(yè)。除為住宅小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)外，公司不斷擴展服務(wù)范圍以多元化非住宅物業(yè)服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)加強綜合物業(yè)管理能力。此外，憑借該公司在山東市場的領(lǐng)先地位、具競爭力的價格和良好聲譽使其具備較強的議價能力。

業(yè)務(wù)開展高度依賴于母企

根據(jù)中指院的資料，山東省是中國人口最多、經(jīng)濟最繁榮的省份之一，一直是并將繼續(xù)是魯商生活服務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展重心。根據(jù)中指院的資料，于2020年，山東省的國內(nèi)生產(chǎn)總值總量居中國各省第三位，且山東省的居民人均年可支配收入高于中國平均水平。

不難看出，魯商生活服務(wù)深深植根于山東省，其實也有著背靠大樹好乘涼的因素存在。

從股權(quán)方面來看，魯商生活服務(wù)由魯商發(fā)展直接控股。具體來看，魯商發(fā)展和魯商創(chuàng)新分別持有該公司股份的95.1%、4.9%，而魯商創(chuàng)新為魯商發(fā)展公司的全資子公司。公開資料顯示，目前魯商發(fā)展52%的股權(quán)由山東商業(yè)所擁有，而山東商業(yè)由山東省國資委及一家大型國有企業(yè)山東國惠持股90%。

這也就不難解釋，魯商生活服務(wù)為何與在A股上市的魯商發(fā)展(600223.SH)擁有著長期密切的持續(xù)戰(zhàn)略關(guān)系。招股書顯示，截至2021年10月31日，公司的45個在管物業(yè)由魯商發(fā)展集團開發(fā)，在管總建筑面積達1240萬平方米，占在管總建筑面積的63.6%。

2018-2020年及2021前十個月，公司來自魯商發(fā)展集團(作為付費客戶)的收入分別為5060萬元、7110萬元、1.17億元及1.4億元，分別占其總收入的17.9%、22.2%、29.1%及30.5%。同期，公司向魯商發(fā)展集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為1.61億元、1.78億元、1.98億元及1.85億元，分別占提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的總收入的98.8%、98.7%、97.0%及87.0%，換言之，在公司決意上市的前幾年內(nèi)大部分物管業(yè)務(wù)收入幾乎均來自于母企。

此外，魯商生活服務(wù)亦與山東商業(yè)集團維持密切和長期的關(guān)系。山東商業(yè)也是公司的控股股東，為一家大型控股公司，在零售、醫(yī)療保健、金融、商業(yè)旅游及酒店管理等領(lǐng)域具有廣泛的投資。

不過，在公司的未來規(guī)劃中，似乎不再拘泥于靠山吃山式的“獨美”，畢竟將收入押注在母企上，市場普遍會認為企業(yè)的成長性存疑。因此，在招股書中，我們也能看到公司近年來發(fā)展獨立第三方的舉動，初見成效。然而，魯商生活服務(wù)一方面深受母企影響，目前仍然難以擺脫對魯商發(fā)展的依賴。

另一方面，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，百強物管企業(yè)已加快服務(wù)創(chuàng)新及業(yè)務(wù)擴張。如今市場變得日益集中，中國物業(yè)管理行業(yè)的參與者正面臨日益激烈的市場競爭。大型物業(yè)管理公司積極改善其戰(zhàn)略布局并加快擴張步伐以增加各自的市場份額及實現(xiàn)更好的經(jīng)營業(yè)績，如此前提及華潤萬象以并購拓展物管版圖。行業(yè)內(nèi)整合的趨勢越發(fā)明顯，與眾多龍頭競爭，第三方客戶群體拓展之路，或許并不會像魯商生活服務(wù)預計的那樣樂觀。

不過，魯商生活服務(wù)似乎依然對前路充滿信心：“我們相信，在山東省的領(lǐng)先市場地位，以及我們?yōu)榭蛻籼峁﹥?yōu)質(zhì)且多元化服務(wù)的持續(xù)努力已為我們在往績記錄期間內(nèi)的快速增長作出貢獻，并將繼續(xù)為我們未來的增長鋪平道路?！?/p>

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